Mutui

L’ABC dei mutui corrisponde ad una mini guida rapida per orientarsi subito facilmente nel mondo dei mutui in cui i termini sono spesso difficili, troppo tecnici, quasi non si volesse far capire fino in fondo a cosa va incontro chi decide di usare un mutuo per acquistare una casa.

Mutui.COM con il suo ABC fornisce – oltre al glossario, notizie, ecc. – questa mini guida introduttiva.
Nel caso ancora non capiste qualche cosa, non esitate a contattarci.

Il MUTUO secondo il codice civile è “il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l’altro si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie”. Vale a dire che il mutuo è un contratto in cui vi impegnate a restituire il denaro che vi prestano.
Di solito, il prestito è a interesse, infatti “salva diversa volontà delle parti il mutuatario (colui che ha ricevuto) deve corrispondere gli interessi al mutuante (colui che ha dato)”. Il che significa che non restituirete la stessa somma di denaro che vi è stata prestata, ma una somma superiore: la differenza si chiama “interesse” e rappresenta il guadagno della banca che, altrimenti, difficilmente (per non dire mai) vi presterebbe il denaro. D’altronde, è il mestiere della banca, no?

Come potete notare, mutuo è un termine giuridico per tutte le forme che nel linguaggio comune definiamo “prestito”, dai contanti che ci dà l’amico se abbiamo dimenticato il portafoglio, al finanziamento per acquistare un’auto, dai prestiti del Fondo Monetario internazionale a quello che le banche ci concedono per acquistare le nostre case. Quest’ultimo è quello che generalmente viene identificato, nel linguaggio comune, come mutuo e di ciò ci occuperemo. Se pure il mutuo può essere concesso da chiunque, solo gli istituti di credito autorizzati possono professionalmente concedere mutui.

Non esistono LIMITI MINIMI o LIMITI MASSIMI ai mutui: per altro, difficilmente un istituto di credito darà a mutuo una somma di danaro superiore al 80% del valore dell’immobile da acquistarsi (pochissimi con speciali GARANZIE arrivano al 100%). In effetti, per la banca il mutuo è sì fonte di reddito, attraverso il pagamento dell’interesse da parte dell’acquirente, ma, nel contempo, è un rischio, vista la possibilità che il cliente non renda le somme dovute. Pertanto, la banca, generalmente, si garantisce attraverso la iscrizione di una IPOTECA sull’immobile acquistato.

L’IPOTECA è definita una garanzia reale, e attribuisce alla banca (come ad ogni altro creditore che iscrivesse un’ipoteca su un bene del proprio debitore) il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo di vendita all’asta del bene oggetto dell’ipoteca.
In sostanza, il debitore che non riesce a restituire il mutuo, corre il rischio che la banca provveda – con le garanzie di un vero e proprio processo – a mettere in vendita il bene ipotecato per soddisfarsi del proprio credito residuo. Dato che il prezzo di vendita all’asta è inferiore a quello di mercato, la banca non concede mai (almeno senza ulteriori garanzie) prestiti per un importo pari al valore del bene, ma sempre per un valore inferiore (deve, oltre tutto, tenere conto degli interessi).

Esiste una recente tendenza delle banche a non iscrivere ipoteca, o a iscriverla congiuntamente alla richiesta di ulteriori GARANZIE PERSONALI del debitore o di terze persone (prossimi congiunti, in genere), magari concedendo, come si è detto sopra, importi pari al valore del bene. La tendenza attuale è giustificata dalla lungaggine del processo che porta alla vendita dell’immobile ipotecato (anche decennale!), dal mercato immobiliare e dalla percentuale di crediti che le banche attualmente non riescono ad esigere.
Pertanto, le banche richiedono che un terzo presti una FIDEIUSSIONE, e cioè prometta che, in caso di mancato pagamento del debitore principale della banca (e cioè il cliente che ha ottenuto il mutuo), sarà egli stesso a provvedere al pagamento.
La fideiussione è una garanzia personale, perché non accede ad un bene, come l’ipoteca, ma alla persona che la promette. Estinto il mutuo, pagato il dovuto, normalmente anche le garanzie si estinguono: la fideiussione automaticamente, l’ipoteca attraverso la cancellazione, che è atto uguale e contrario alla iscrizione.

Tornando alla stipulazione del mutuo, esso non prevede la necessità di particolare documentazione, se non quella relativa all’immobile da acquistare, per la quale è la banca o il NOTAIO che provvederà all’atto di acquisto, a compiere le necessarie indagini istruttorie. Non esiste un obbligo di stipulare davanti al notaio il mutuo, ma è obbligatorio il suo intervento per la iscrizione dell’ipoteca. Quindi, in genere, rogito di acquisto, ipoteca e mutuo vengono stipulati contemporaneamente dallo stesso notaio: ciò comporta sia un risparmio sia che è il cliente che ha la facoltà di scegliere il notaio di sua fiducia. Il notaio, prima di redigere definitivamente l’atto, ha il dovere, se richiesto, di fornirne copia al cliente, per poterne verificare l’esatto contenuto.

Nei casi che ci interessano, la durata del mutuo sarà lunga (non conosciamo banche che facciano mutui immobiliari per meno di 5 anni e si arriva anche a 30 anni) e quindi viene previsto un PIANO DI AMMORTAMENTO delle somme date a prestito. Il piano di ammortamento è un documento in cui vengono scritte tutte le rate che pagherete per estinguere il mutuo.

Congiuntamente al mutuo, infatti, la banca proporrà al cliente, per tutta la durata del mutuo, un piano di pagamento, normalmente a RATE (mensili, trimestrali o semestrali), per la restituzione delle somme date a mutuo e degli interessi. In ogni rata di pagamento, con percentuali che variano dalla prima all’ultima, si pagheranno gli interessi e si comincia a restituire il capitale. Diminuendo il capitale, diminuiscono gli interessi (che sono calcolati giorno per giorno sulla sorte capitale da restituire) e quindi è fondamentale “studiare” il piano di ammortamento, per scegliere quello più conveniente. Va da sé che conviene, compatibilmente con le proprie possibilità, quel piano che consente il pagamento, per ogni rata, della maggior parte di capitale possibile, perché così facendo, anche gli interessi diminuiranno.

Tenete però presente che non sempre il piano di ammortamento nelle cifre indicate è definitivo poiché ciò è possibile solo in caso di pattuizione di un TASSO FISSO di interesse, mentre questo non è possibile in caso di TASSO VARIABILE.
Le parti, infatti, potranno pattuire che il saggio o tasso di interesse, anziché essere pattuito una volta per tutta la durata del rapporto, periodicamente (ogni tre, sei o dodici mesi in genere) si modifichi, sulla base di un meccanismo predeterminato.
Tale meccanismo consiste in genere in una INDICIZZAZIONE del tasso e cioè al suo collegamento a qualche indice economico aumentato di una percentuale da definire (l’aumento è a volte chiamato “spread”). I principali sono il tasso EURIBOR; il tasso LOMBARD (raro nei mutui concessi per l’acquisto di case) ed altri che vedrete nel glossario come l’IRS o il LIBOR. Il tasso fisso ha il vantaggio di poter programmare esattamente il rischio, il tasso variabile quello di “seguire” gli indici economici. Con il tasso fisso si può programmare il proprio piano di pagamento e sperare di fare un buon affare (se il mercato dei tassi sale) o rischiare di farne uno cattivo (se il mercato dei tassi scende). Con il tasso variabile si è più certi che il saggio pagato anno per anno risponda a delle logiche attuali (rispetto ai pagamenti) di mercato. Attualmente è stato introdotto un TASSO STRUTTURATO (o MISTO) che per due anni riporta un tasso fisso particolarmente basso e poi il diritto/dovere di scegliere tra un TASSO FISSO o un TASSO VARIABILE alla scadenza del secondo anno di mutuo. Ci permettiamo di segnalare sin d’ora che l’importo dei tassi non varia sostanzialmente tra banca e banca, mentre possono variare e di molto i piani di ammortamento, le spese di istruttoria, le condizioni particolari o accessorie del mutuo (su chi gravano certe spese, assicurazioni sui danni all’immobile, durata, spese di rinegoziazione, ecc.). In sostanza per scegliere il mutuo più conveniente alle vostre esigenze è determinante valutare soprattutto queste variabili, che abbiamo cercato di illustrare nel glossario.

Infine, ricordate che a tutela dei clienti ogni tre mesi viene definito – per tutte le operazioni a interesse e anche quindi per i mutui – il tasso di interesse massimo applicabile (il meccanismo è aritmeticamente semplice: si calcola sul mercato il tasso medio e lo si aumenta del 50%. Il calcolo viene effettuato dal Ministero delle Finanze e viene pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale con decorrenza dal primo di gennaio, aprile, luglio, ottobre di ogni anno).
Il superamento di tale soglia (TASSO DI USURA) comporta come sanzione il fatto che non è dovuto alcun tasso per tale operazione.
Nel sito, troverete di volta in volta il tasso aggiornato di usura.