Il nuovo Mutuo Giada di Banca Sella: un baloon loan

Una tipologia di prodotto creditizio non molto diffusa in Italia.

l’istituto piemontese ha recentemente lanciato un nuovo mutuo, arricchendo così la propria gamma di prodotti creditizi. Il mutuo “Giada” permette di non rateizzare una quota compresa fra il 10 e il 20% dell’importo del mutuo (a scelta del cliente) e di rimborsarla in unica soluzione allo scadere del mutuo.

Analizziamo questa tipologia di prodotto, relativamente nuova per il mercato del credito immobiliare italiano, conosciuta negli Stati Uniti come baloon loan. Se è vero che ogni nuovo prodotto (creditizio o meno) reca un vantaggio per i consumatori in quanto aumenta le alternative a disposizione e quindi incrementa le probabilità di una migliore soddisfazione dei bisogni, è anche vero che i baloon loan sono un’assoluta novità per il mercato del credito immobiliare, mentre i consumatori hanno una maggior familiarità con questa tipologia di finanziamento nel credito rateale classico.
Si deve quindi fornire un supporto consulenziale che approfondisca adeguatamente pregi e difetti dello strumento creditizio, ed è proprio questo l’obiettivo del presente articolo (con le dovute semplificazioni).

Il mutuo Giada, o i baloon loan, non sono nient’altro che un finanziamento con maxi rata finale, usualmente proposti per il credito al consumo (io stesso ne ho sottoscritto uno per l’auto). I pregi del mutuo Giada sono ben descritti nel sito di Banca Sella,dove si sottolinea l’abbassamento delle rate (che così si avvicinano all’importo di un affitto), la lunga durata massima del finanziamento (sino a 25 anni) e la flessibilità del prodotto creditizio.
Tutto vero, per carità, ma c’è anche un rovescio della medaglia.
Innanzitutto una piccola osservazione: sul comunicato stampa, si legge che la scelta della quota non rateizzata è a discrezione del cliente. Non discuto sull’affermazione, ma desidero puntualizzare: può scegliere il cliente con sufficiente merito creditizio, poiché mediamente dal punto di vista del creditore è uno strumento più rischioso rispetto ad un mutuo classico, in quanto la duration del prestito è superiore. Diciamo quindi che la scelta è del cliente, ma “suggerita” da Banca Sella, questa affermazione mi pare più verosimile.

Poi, il costo: dal sito di Banca Sella non si può verificare la differenza di prezzo rispetto agli altri mutui.
Per ciò che riguarda il differimento, un conto è avere una maxi rata di poche migliaia di Euro per l’acquisto di un auto, un altro conto è avere una maxi rata per un immobile (spesso il proprio immobile, ovvero l’abitazione principale), garantito dall’immobile stesso e per diverse decine di migliaia di Euro: sebbene il funzionamento e lo schema siano gli stessi, il diverso importo è rilevante, anche per l’importanza e le conseguenze di un eventuale inadempienza. E se un finanziamento per l’acquisto di un auto “scivola” via quasi senza che il mutuatario non se ne accorga, tra una manciata di RID e rate piuttosto basse, non è così per un mutuo (e non deve essere così).
Per rendere meglio l’idea, porto un esempio numerico, abbastanza verosimile:

Mutuo di 100.000 Euro a 25 anni (il massimo previsto) e una “non rateizzazione” del 20% per un tasso di interesse variabile del 4,75%. La rata del Mutuo Giada sarà di circa 535,26 Euro, mentre quella di un mutuo “normale” sarà di 570,12 Euro. La differenza mensile è quindi di poco meno di 35 Euro, per un risparmio annuale di 418,32 Euro. La fatidica maxi rata finale sarà di 20.535,26 Euro.

E’ assolutamente vero quindi che la rata minore, ma non che sia simile ad un affitto.

Sorge inoltre il problema, per il mutuatario, di reperire gli oltre 20000 Euro necessari ad estinguere la maxi rata. Il risparmio complessivo generato dal pagamento di rate più basse nel corso dei 25 anni è di circa 10.450 Euro, si deve quindi raddoppiare il capitale.
Facendo un semplice calcolo, con l’ausilio di un prontuario finanziario, si ottiene che il risparmio annuale deve essere impiegato ad un tasso netto superiore al 5% (quindi superiore al costo del mutuo). E’ improduttivo dunque lasciare i soldi in Banca o investire in obbligazioni: è necessario rischiare i soldi in Borsa, che nel medio lungo periodo “paga”, oppure in prodotti assicurativi e così via. Sarà quindi consigliabile stipulare un PAC (Piano di Accumulo del Capitale), che con cifre basse permette di risparmiare la cifra necessaria al pagamento dell’ultima rata, ma:

a) bisogna avere cura di scegliere un piano ad hoc, che garantisca il raggiungimento dei 20.000 Euro
b) si deve guardare al suo costo: se si risparmiano 35 Euro al mese per poi impiegarli interamente nel PAC…
Va comunque detto che Banca Sella offre la possibilità di dilazionare ulteriormente il debito residuo, stipulando un mutuo chirografario, oppure prolungare la durata del credito ipotecario tramite scambio di lettere (senza ulteriori spese).

Come la maxi rata per l’auto, anche il Mutuo “Giada” si può rateizzare ulteriormente, ma non si tratta di poche migliaia di Euro: ve la sentirete di pagare ancora a rate più di 20.000 Euro quando sarete vicini alla pensione (se non già pensionati)? Io suppongo di no.

Per contro, uno dei vantaggi del mutuo non sottolineati da Banca Sella è quello relativo alla parte fiscale: infatti, malgrado la rata inferiore rispetto a un mutuo normale, il Mutuo “Giada” permette di detrarre interessi in misura maggiore, in quanto la parte differita è quella capitale (mentre gli interessi relativi sono pagati periodicamente). In un mutuo normale progressivamente la quota interessi si assottiglia e la quota capitale aumenta, nel Mutuo “Giada” accade lo stesso, ma con una progressività molto minore. C’è quindi un vantaggio fiscale rispetto ad un mutuo senza opzioni.
Per il mutuo preso in considerazione, il vantaggio fiscale relativo nei confronti di un finanziamento normale è pari a circa 9 Euro nel primo anno e 30 Euro nel secondo (ovvero una maggiore detrazione rispettivamente di 1,71 e di 5,7 Euro) fino ad arrivare, all’ultimo anno, a pagare 916 Euro di interessi in più, per un risparmio fiscale di 174 Euro.

Il differimento di parte del finanziamento, in soldoni, permette di non pagare una rata eccessiva, ma implica che la maxi rata sia pagata con altre somme che non siano quelle risparmiate pagando una rata minore. Si devono trovare altre fonti di finanziamento (ulteriore risparmio, pensione integrativa, eredità ..), cosa non impossibile (si riesce a risparmiare anche sopportando le rate di un mutuo) ma… è sempre un rischio in più.